Con la sentenza n. 18213/2015 le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno chiarito, in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la rilevanza della mancata registrazione, con riferimento al patto occulto – oggetto di simulazione c.d. relativa – redatto ma non registrato, con cui si determini un canone di locazione di importo maggiorato.
In particolare, il precedente orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità (messo in discussione di recente dalla Terza Sezione Civile della stessa Cassazione) affermava che l’art. 13, comma 1, della l. n. 431/98 non commina la nullità della pattuizione privata, scritta ma non registrata, con cui le parti contrattualmente determinavano un canone di locazione di importo superiore rispetto a quello previsto nel contratto di godimento, scritto e regolarmente registrato, apparendo secondo tale orientamento irragionevole sanzionare con la nullità la meno grave ipotesi di sottrazione all’imposizione fiscale di una sola parte di corrispettivo, laddove la stessa nullità è prevista per la più grave fattispecie di totale omissione di imposizione fiscale del corrispettivo.
Con la pronuncia in esame invece, le SS.UU. hanno risolto tale contrasto, stabilendo e affermando la validità del contratto di locazione scritto e registrato, e contestualmente l’invalidità della pattuizione contenente l’indicazione del canone maggiorato, oggetto del procedimento simulatorio, il cui scopo, accedendo al concetto di causa in concreto e non in astratto, è l’elusione fiscale parziale del pagamento delle imposte, affermando quindi il seguente principio di diritto: “in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica”.
